Despejo de Imóveis Residenciais Durante a Pandemia

A pandemia de Covid-19 instalou uma crise na economia global. Internamente, com as medidas sanitárias preventivas adotadas pelo Estado como o isolamento social e fechamento de empresas com o fim de conter o contágio, fez com que muitas pessoas perdessem seus postos de emprego ou redução de sua renda e com isso, causando muitos problemas nos gastos cotidianos da população, como alugueis, fornecimento de serviços como energia, plano de saúde, entre outros.

Diante de tal cenário, foi aprovado e enviado à sanção o PL n 1.179/2020 que trazia em seu bojo propostas importantes de caráter urgente e transitório, a fim de oferecer soluções ou minimizar questões surgidas no Direito Privado e que pudessem vulnerar ainda mais as partes envolvidas. 

Dentre as matérias apreciadas, nos importa mencionar dois artigos que sofreram veto presidencial quando da aprovação do referido projeto na Lei n. 14.010/2020, são eles o art. 7º e 9º.

O art. 7º, do Capítulo IV Da resilição, resolução e revisão dos contratos tinha a seguinte redação:

          Art. 7º Não se consideram fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário.
          § 1º As regras sobre revisão contratual previstas na Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), e na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se sujeitam ao disposto no caput deste artigo.
          § 2º Para os fins desta Lei, as normas de proteção ao consumidor não se aplicam às relações contratuais subordinadas ao Código Civil, incluindo aquelas estabelecidas exclusivamente entre empresas ou empresários.

De acordo com os motivos expostos no veto: “a propositura legislativa, contraria o interesse público, uma vez que o ordenamento jurídico brasileiro já dispõe de mecanismos apropriados para modulação das obrigações contratuais em situação excepcionais, tais como os institutos da força maior e do caso fortuito e teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva.”

Já o art. 9º do PL n. 1.179/2020 que também sofrera objeção presidencial que fazia parte do Capítulo VI Das locações do imóvel urbano, previa que:

          Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

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Sendo apresentada como razão para o veto que “a propositura legislativa, ao vedar a concessão de liminar nas ações de despejo, contraria o interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio.”

Os vetos aos art. 7º e 9º foram apoiados por parte da doutrina, tendo em vista que apenas vinha corroborando o já previsto em alguns dos dispositivos do Código Civil e da Lei de Locações. Importa mencionar que conforme posicionamento majoritário de juristas sobre a Lei n. 14.010/2020, pelo seu caráter iminentemente transitório e emergencial, como salientado na ementa da lei, esta não modifica nenhum dispositivo do Código Civil nem de outra lei.

Além de ter demarcado um período específico para que entre em vigor e produza seus efeitos, qual seja: i) 20/03/2020, data de início dos eventos relativos à pandemia e do Decreto Legislativo n. 6, que reconheceu o estado de calamidade pública no país http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/portaria/DLG6-2020.htm; ii) 12/06/2020, data em que a lei passa a ter vigência legal; e iii) 30/10/2020, data estabelecida como limite para que, determinados atos sejam permitidos e algumas regras sofram suspensão ou modificação provisória, a pandemia pode ou não ensejar revisões contratuais, suspensão da prescrição ou de outros fenômenos de Direito Privado. A análise terá de ser feita com base nas normas e princípios gerais do Direito Civil, sem levar em conta as regras específicas do RJET.

Assim, diante do exposto, a Lei do RJET, em vários dispositivos, apenas positiva regras que já seriam alcançáveis com base em princípios ou regras anteriores já existentes.

Sobre a revisão dos contratos de locação residencial, a própria Lei de Locações, n. 8.245/1991, em seu art. 18, já prevê que os contratos podem ser revistos e valores reajustados: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

E ainda que o art. 9º da PL n. 1.179/2020 tenha sido objeto de veto, há um entendimento global de que a pandemia está longe de ser um momento oportuno para se recorrer ao despejo por atraso ou por falta de pagamento do aluguel. As jurisprudências dos tribunais estaduais vêm tratando do tema de forma a suspender as decisões de despejos liminares por conta da crise econômica advinda da pandemia, observe:

Decisão Liminar: […] fundada a pretensão da parte autora no inciso IX do §1º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, DEFIRO, in limine, o despejo da parte ré do referido imóvel, e concedo o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária, sob pena de o despejo realizar-se compulsoriamente. 4. Contudo, por conta das medidas necessárias à prevenção da pandemia da COVID-19, somada à orientação do Ministério da Saúde de recolhimento domiciliar e às disposições do Decreto Judiciário nº 172/2020 do E. TJ/PR, excepcionalmente, SUSPENDO o cumprimento dessa liminar até 30/04/2020, data esta que será analisada eventual necessidade de prorrogação ou não do referido prazo, sem prejuízo do regular prosseguimento do feito. O Decreto Judiciário nº 172/2020, que dispõe sobre a prevenção à pandemia da COVID-19 no âmbito do Poder Judiciário do Estado do Paraná, determinou a suspensão do “cumprimento de ordens de reintegração de posse por invasões coletivas ocorridas anteriormente à expedição deste Decreto”, no período de 19/03/2020 até 30/04/2020. Em que pese referido decreto tenha previsto exclusivamente o não cumprimento de reintegrações de posse por invasões coletivas naquela hipótese, a razão subjacente presente na indicada previsão visa garantir a moradia em um momento de exceção, também aplicável ao caso concreto. Ademais, não somente o direito à moradia é resguardado, mas o próprio direito à saúde, na medida em que a orientação médica para o combate à pandemia é a permanência em casa. Assim, permitir a concretização da ordem de despejo vai em sentido diametralmente oposto às recomendações médicas deste momento de calamidade na saúde pública. Tal medida busca efetivar o princípio da dignidade da pessoa humana, princípio este que deve ser o vetor interpretativo das decisões quando há conflito de direitos fundamentais no caso concreto. José Afonso da Silva afirma que a dignidade da pessoa humana é o “valor fundante da República, da Federação, do País, da Democracia e do Direito. Portanto, não é apenas um princípio da ordem jurídica, mas o é também da ordem política, social, econômica e cultura. Daí sua natureza de valor supremo, porque está na base de toda a vida nacional”. (“A dignidade da pessoa como valor supremo na democracia”. Revista de Direito Administrativo, Rio de Janeiro, 212, p. 89-94).
[…] Destarte, com fulcro no princípio da dignidade da pessoa humana, verifico que direitos meramente patrimoniais não podem se sobrepor ao direito à vida, à saúde e à moradia, estes umbilicalmente interligados com a dignidade da pessoa humana, especialmente neste momento de reclusão social decorrente da pandemia da COVID-19. Além disso, são nítidos o interesse público, o da coletividade e o da saúde pública no isolamento social das pessoas, devendo, igualmente, prevalecer sobre o interesse privado patrimonial. Segundo Celso Antônio Bandeira de Mello: “o princípio da supremacia do interesse público sobre o interesse privado é princípio geral de Direito inerente a qualquer sociedade”. (Curso de direito administrativo. 27ª. Ed. São Paulo: Malheiros, p. 96.) Ademais, frise-se que tal cautela não acarreta risco ao resultado útil do processo, tendo em vista que o período de ocupação a maior poderá ser englobado no valor devido a título de aluguel e acessórios da locação, resguardando, dessa forma, o direito de crédito da parte autora.
No Direito Comparado, a suspensão de tais medidas já foi adotada nos Estados Unidos (Disponível em: ), França (Disponível em:), Portugal () e Alemanha (<disponível em:<https:=”” www.conjur.com.br=”” 2020-mar-25=”” direito-comparado-alemanha-prepara-legislacao=””>), como forma de concretizar as orientações dos órgãos internacionais e da comunidade de saúde. No Brasil, a suspensão da ordem de despejo converge com a solicitação da Comissão de Direitos Humanos e Minorias da Câmara dos Deputados, que pleiteou perante o CNJ a suspensão dos mandados de reintegração de posse e de despejo em todo o país, por conta do alto índice de transmissibilidade do novo coronavírus. (Disponível em: ). Pelo exposto, conforme fundamentação supra, SUSPENDO o cumprimento dessa liminar até 30/04/2020, data esta que será analisada eventual necessidade de prorrogação ou não do referido prazo, sem prejuízo do regular prosseguimento do feito. (TJPR, Processo n. 0002246-50.2020.8.16.0194, Fernando Andreoni Vasconcellos, j. em 27/03/2020).</disponível>

Agravo interno no agravo de instrumento. Tutela de urgência. Adjudicação de bem imóvel penhorado. Pandemia Covid-19. Fato novo. Decisão monocrática que indeferiu pedido de concessão de efeito suspensivo. Deve ser obstada a expedição de mandado de imissão na posse, ante a Pandemia COVID-19, em imóvel penhorado nos autos de ação indenizatória que reside pessoa idosa desprovida de outra moradia, sem prejuízo da expedição da carta de adjudicação. A posse deve ser prestigiada enquanto direito autônomo em relação à propriedade, especialmente em um contexto de pandemia e quando em jogo os direitos fundamentais à moradia e saúde de pessoa idosa, consagrando-se a função social da posse, elevando a um plano concreto a cláusula geral de tutela da pessoa humana (art. 1º, III, da CF), bem como seus substratos, ou seja, liberdade, igualdade, solidariedade e integridade psicofísica (art. 3º da CF), assim como os direitos fundamentais e sociais à moradia e à saúde (art. 6º da CF). Proteção integral da pessoa idosa (art. 2º do Estatuto do Idoso). Habitabilidade e segurança jurídica da posse enquanto requisitos de uma moradia adequada. A moradia é fator ambiental que mais frequentemente associa-se às condições favoráveis à transmissão de doenças em análises epidemiológicas, significando que, as condições inadequadas e deficientes de moradia e de vida são invariavelmente associadas às taxas mais elevadas de mortalidade e morbidade. Inteligência do Comentário Geral nº 4 do Comitê do Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos, Sociais e Culturais. Indivisibilidade e interdependência dos Direitos Civis e Políticos, dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais, e dos Direitos de Solidariedade e Fraternidade. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Recurso parcialmente provido, para obstar a expedição de mandado de imissão na posse, enquanto perdurar a situação de crise, permitindo-se, todavia, qualquer ato de transferência do domínio e desde que em observância à Resolução 313 do CNJ e ao Provimento CSM N° 2549/2020. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP, Agravo Interno n. 2044946-28.2020.8.26.0000; Rel.: Alfredo Attié, 27ª Câmara de Direito Privado, Foro de Sorocaba – 2ª. Vara Cível, Data de Registro: 13/05/2020).

Ação de despejo por falta de pagamento. Decisão que suspendeu, por ora, a eficácia da liminar de despejo, em razão da pandemia causada pelo novo coronavírus. As circunstâncias do caso determinam a necessidade de suspensão do cumprimento da liminar, em razão da calamidade pública decretada pelo Governo Federal decorrente da pandemia – Decisão mantida – Agravo não provido, com observação. (TJSP, Agravo de Instrumento n. 2081160-18.2020.8.26.0000, Rel.ª: Silvia Rocha, 29ª Câmara de Direito Privado, Foro de Campinas – 7ª. Vara Cível, j. em 12/05/2020, data de registro: 12/05/2020).

Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento. Locação residencial. Suspensão da liminar em face da pandemia causa pelo Covid-19. Calamidade pública decretada pelo Governo Federal e quarentena determinada pelo Governo do Estado. Despejo que prejudicaria o cumprimento das orientações feitas pelos órgãos de saúde. Liminar para desocupação do imóvel locado que deve permanecer suspensa. Precedentes. Recurso desprovido. (TJSP, Agravo de Instrumento n. 2102322-69.2020.8.26.0000, Rel.: Milton Carvalho; 36ª Câmara de Direito Privado, Foro de São José do Rio Preto – 7ª Vara Cível, j. em 10/06/2020, data de registro: 10/06/2020).

Agravo de instrumento. Locação residencial. Tutela em caráter antecedente. Decisão que indeferiu a redução de alugueres em 50%, porém, vedou eventual despejo. Pedido que tem por causa a pandemia de Covid-19. Redução de 30% nos alugueres vincendos em maio, junho e julho. Agravo de instrumento parcialmente provido. (TJSP, Agravo de Instrumento n. 2092797-63.2020.8.26.0000, Rel.:Jayme Queiroz Lopes, 36ª Câmara de Direito Privado, Foro de São José dos Campos – 1ª Vara Cível; j. em 10/06/2020, data de registro: 10/06/2020)

Locação de imóvel residencial. Ação de despejo por falta de pagamento. Diante da crise sanitária sem precedentes pela qual o país está passando, em razão da pandemia de Covid-19, a concessão da tutela de urgência pretendida pelos agravantes, para deferir o despejo dos agravados, inaudita altera parte, poderá causar dano irreparável ou de difícil reparação aos recorridos. Diante disso, é prudente aguardar a instauração do contraditório. Recurso improvido. (TJSP, Agravo de Instrumento n. 2099879-48.2020.8.26.0000, Rel.: Gomes Varjão, 34ª Câmara de Direito Privado, Foro de Catanduva – 1ª Vara Cível, j. em12/06/2020, data de registro: 12/06/2020)

Apelação cível. Despejo por falta de pagamento. Inadimplência incontroversa dos alugueres. Ausência de purgação da mora. No que diz respeito à preliminar de ilegitimidade ativa, é sabido que o tema é exceção em nosso ordenamento jurídico, já que se trata de mitigação ao direito de ação de índole constitucional. Entendimento do C. STJ no Resp nº 1737476 no sentido de desnecessidade de ajuizamento de ação de despejo pelos coproprietários. Presente hipótese que ainda traz a peculiaridade do fato de a coproprietária e locadora ter falecido, o que só robustece a legitimidade exclusiva do autor, coproprietário. Preliminar rejeitada. Primeiramente, não há que se falar em necessidade de notificação do locatário antes de ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento, nos termos do art. 9º, III da Lei de Locações. Sobre a questão de fundo, importa dizer que não houve a purgação da mora e que o réu não nega a inadimplência dos alugueres desde o ano de 2016, insistindo apenas nos valores devidos a título de acessórios cobrados pelo autor. Quanto a tais valores, conforme corretamente assinalado pela sentença, o questionamento do réu não veio acompanhado dos pagamentos devidos, ônus que lhe competia, na forma do art. 373, II do CPC. Sentença correta. Desprovimento do recurso, cuja execução se dará após a cessação da situação de calamidade em decorrência do Covid-19, por ato do executivo. (Apelação Cível n. 0009918-75.2018.8.19.0007, 6ª Câmara Cível, Rel.ª Des.ª Inês da Trindade Chaves de Melo, j. em 18/06/2020, data de publicação: 24/06/2020).

Ainda que seja temerário que possa ocorrer despejo em meio à uma pandemia que tem por pressuposto de sua prevenção, o isolamento social, há de se considerar que nem o locador, que se mantém, muitas vezes às custas dos valores percebidos do aluguel, pode ser prejudicado por fatos imprevisíveis como esse em que vivenciamos, nem o locatário que perde a seu emprego ou vê sua renda diminuída poderá ficar sem um teto. Para isso, é necessário que as partes implicadas, revestidas de bom senso e boa-fé objetiva, procurem uma solução amigável para as controvérsias que possam surgir. A renegociação amigável e o acordo extrajudicial se apresentam como instrumentos poderosos que podem satisfazer ambas as partes, evitando a judicialização.

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