Covid-19 e Possibilidade de Revisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda

Os impactos causados pela pandemia na economia global fizeram com que os países afetados tomassem medidas sanitárias que visassem além de prevenir também controlar a disseminação do coronavírus, com isolamento social; e legais e jurídicas a fim de minimizarem os efeitos negativos em suas economias internas assoladas pelo fechamento compulsório de empresas consideradas de caráter não essencial, o que ocasionou a liberação de mão de obra em massa, com dispensa de seus colaboradores, suspensão de contratos de trabalho e redução de jornadas e de remuneração.

 

Diante de tais eventos, muitos trabalhadores brasileiros se viram em uma situação de grande dificuldade financeira, com a redução abrupta de seus ganhos, se vendo obrigados a refazer seus orçamentos, delineando prioridades, renegociando e revisando contratos cujo cumprimento se mostrasse inadiável, evitando assim, a inadimplência.

 

Um dos setores que também está sendo afetado diretamente pelos efeitos do Coronavírus é o imobiliário, e muitos contratos de financiamento e promessa de compra e venda estão sendo objeto de renegociação pelas partes contratantes com seus bancos e com construtoras.

 

No âmbito do Direito Privado, além das normas de caráter urgente e transitório elaboradas com o fim de oferecer soluções para este momento peculiar causado pela pandemia, o ordenamento jurídico brasileiro já dispunha de mecanismos apropriados para modulação das obrigações contratuais em situação excepcionais, tais como os institutos da força maior e do caso fortuito e teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva (arts. 317, 393, 478, do Código Civil, disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

 

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E, apesar da jurisprudência dos tribunais pátrios já estarem decidindo no sentido de conceder às partes a renegociação e revisão das cláusulas contratuais com o fim de oferecer soluções que não onerem ainda mais o devedor e o comprador, sempre se mostra razoável, antes de acionar o aparelho judiciário, que as partes contratantes lancem mão das avenças no âmbito extrajudicial, primando pelo diálogo, que pode apresentar-se como uma via mais benéfica e vantajosa para ambas.

 

Nesse sentido, passamos a expor modelo de notificação à construtora propondo a revisão de cláusulas contratuais de promessa de compra e venda, em especial, daquela que se refere à incidência de juros sobre as prestações vincendas devido à diminuição da renda do promitente em razão da pandemia.

 

 

Recife, 16 de abril de 2020.

De: JOÃO DA SILVA

Para: CONSTRUTORA ABC

Rua 04, nº 05, bairro das Graças, Recife/PE

 

                Prezados senhores:

 

                Na condição de advogado do notificante, sirvo-me desta para tratar de assunto relacionado ao contrato de promessa de compra e venda celebrado entre essa construtora e o meu constituinte no dia 10.4.2019, que tem por objeto o imóvel comercial localizado na Rua 12, nº 27, no bairro da Boa Viagem, nesta capital.

 

                Conforme é do conhecimento de Vossas Senhorias, a cláusula segunda do contrato referido em linhas anteriores prevê que as parcelas mensais que representam o pagamento do preço do imóvel são acrescidas de correção monetária, pela variação do INCC – ÍNDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL, e de juros, a razão de 1% (um por cento) ao mês.

 

                A aplicação dos juros em cascata (mês a mês) resultou na elevação da prestação em 12% (doze por cento) nos últimos 12 (doze) meses, fazendo com que a prestação inicialmente ajustada em R$ 1.000,00 (mil reais) tenha o seu valor atual fixado em R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), considerando a incidência da correção monetária e dos juros.

 

                Em decorrência da pandemia causada pelo coronavírus, meu constituinte sofreu significativa redução de sua renda mensal, em decorrência da queda de faturamento do seu estabelecimento comercial, que não se limitará ao período de duração da pandemia, estendendo-se por anos, após a mesma ser debelada.

 

                Por conta disso, e com base na boa-fé objetiva, que norteia os contratos de modo geral, e por conta do fato imprevisível que modificou a base do contrato celebrado entre as partes, meu constituinte propõe a revisão de cláusulas contratuais, sobretudo da que prevê a incidência de juros de 1% (um por cento) sobre as prestações vincendas.

 

                Embora meu constituinte tenha plena convicção da imensa probabilidade de obtenção de liminar, em ação judicial que pode ser proposta com a finalidade de solicitar a supressão dos juros, faz uso desta notificação, na tentativa de buscar uma solução amigável que permita a eliminação do problema, ou que pelo menos minimize os seus efeitos.

 

                Desse modo, com base nas alegações expostas, o notificante propõe a imediata supressão da multa de 1% (um por cento) ao mês, relativamente às prestações vincendas, permitindo a continuidade do contrato e o adimplemento das prestações assumidas.

 

                Encaminhada a proposta, meu constituinte permanecerá no aguardo de resposta por parte de Vossa Senhoria, no prazo de 5 (cinco) dias, a contar do recebimento desta notificação, findo o qual, não havendo manifestação, adotará as medidas judiciais cabíveis.

 

 

Cordialmente,

Misael Montenegro Filho

OAB/PE 14.026

 

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